[唐博士白话信贷] 白话信贷(2):建筑贷款那些事儿
建筑贷款的民间借贷
“第二贷款”英文叫Second Mortgage,乃相对于“第一贷款”。当你购买一处旧别墅,在五大银行取得的按揭贷款是第一贷款。如果你折除旧房,建设一套新别墅,可以在私人银行取得建筑贷款。私人银行贷款位于五大银行的贷款后面,称为第二贷款。
私人银行贷款就是中国常说的民间借贷,在温哥华的建筑行业颇为盛行,规模之大令人吃惊。此类贷款手续费和利率很高,当前9.75%左右,有时甚至高达20%以上。
请注意:不要被数字吓倒!正如注册会计师们常说道:“不要盯着数字,要看数字后面的故事,Story under the data”。
不论9.75%,还是20%,都只是名义利率。真正的利息费用,可能只占整个项目极少部分。据唐汉测算,一个独立别墅的建筑贷款,实际发生的借款利息和费用,仅相当于总借款额的5%以内。(具体分析详见唐汉其它文章)。
由于种种可笑的原因,五大银行不支持建筑贷款。民间借贷机构乘机占领这块肥肉市场。这些私人银行机构小,灵活多变,常常是打一枪换一个地方。二者关系类似于上世纪中国30年代:在整个中国版图上,国民党占据绝大部分,红军在一些狭小地盘活跃着,活得特别自在。
建筑行业的民间借贷方法很多:开发者可以向私人银行借钱,也可以向个人借钱。当然,如果你有闲钱,可以请唐汉帮你贷出去,利率9%以上,比存银行划算得多。
建筑贷款的“二奶”地位
根据加拿大物业法律,如果你有一套房产,产权书上你就是所有者。但是,银行的权益也在产权上。记住,你可能只付了35%的首期款,银行有65%的权利。一个形象比喻是:在日本家庭中,先生是家庭之主,太太次之。可是,温柔的日本太太是真正的家庭控制者,她占有财产的绝大部分。问一下你周围的台湾朋友,他会告诉你真相。
同理,在你的房屋产权书上,五大银行便是拥有实际控制权的太太,是正房太太!民间借贷的建筑贷款,是“二奶”,被五大银行不容。绝大部分贷款协议中,五大银行要求:不允许进行第二贷款。如果你胆敢进行二贷,五大可以宣布贷款协议中止,要求你偿还贷款。
建筑贷款与“二奶”有许多相似之处:偷偷摸摸,尽量在短时间内向你索取好处。体现在利率上,民间贷款利率远远高于五大银行的正常房贷。
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