[大傻看房市] 2013大溫房市預測 利空及利好因素
文/加西網友"GreaterFool"
GF歸納了壹些在2013年有利及不利大溫房市的因子:
有利大溫房市的因子:
1. 中國經濟在2013年上半有回暖的跡象, 部分投資資金有可能轉入大溫房市 (下半年前景不明朗)
2. HST 將在4月起移除,屆時有利新房市場
3. 利率從2009開始仍然處於歷史低位 (但換句話說,利率不能像2009年初般,再低個2%-3%了)
4. QE4 等各國”印錢”政策短期內帶來股市/經濟的升溫。 但實際效益的持續度,及有多少資金會流入房市有待觀察。
不利房市的因子:
1. BC人口成長率持續放緩,為8年來最低。 人口省際外流負成長加劇
2. 移民政策2012-13 繼續嚴格化. 投資移民減少,語言要求增高,省提名移民違約搬離取締嚴格化。
3. 家庭負債量再創新高,超越美國房市頂點時的嚴重度
4. BC家庭所得成長速度緩慢. 就業市場前景不樂觀。 房市成交量繼續墜落,相關行業 (地產經紀,房貸經濟,搬家公司,律師,裝修商,建商,銀行,家具店,等等)及政府稅收都將縮水。 大溫地區地產相關行業比重又是全國數壹數贰,所以房市下跌對大溫地區的經濟及稅收影響將更加劇烈。
5. 戰後嬰兒潮 (1946-1964) - 第壹波已達67歲,退休老化的人口將逐步將房產兌現。
6. 加國”依賴人口指數” (>65歲 + 7. 房貸政策(CMHC) 在2012年7月再次緊縮,對房價的負面影響將持續。
8. 金融監管局 (OSFI) 借貸政策在2012年11月全面實施,對房市的影響將在2013年實現。
9. 金融監管局 (OSFI) 對貸款保險機構的法規將在2013年春公布,進壹步負面影響房市。
10. 主流媒體及輿論都已公開地談論大溫房市的風險及已有的跌幅。負面影響投資者心理。
11. 世界經濟尚未步出危險期。歐盟/中國/美國/日本風險繼續存在。
12. BC公寓單位將在2013年底前交出折舊報告(depreciation report), 管理月費將面臨上漲,負面影響公寓市場。
13. 大溫公寓興建及完工量在2013年繼續快速攀升,供過於求狀況惡化。
14. 加國財長繼續公開表示樂見房價下跌,認為家庭負債量是加國經濟第壹大的危險因子。而2013-2月最新資料也顯示,加國消費者負債量繼續創新紀錄,比去年攀升6%。 政府政策面臨繼續嚴格化借貸法規的壓力。
GF 2013 大溫房價預測:
1. 地產局 MLS HPI 指標價 (比起 2012年12月底)
- 大溫-全房型: 6月底 -3.4%, 12月底 -8%
- 大溫-獨立屋: 6月底 -3.6%, 12月底 -8.5%
- 大溫-公寓類: 6月底 -3.1%, 12月底 -7.5%
2. 大溫獨立屋 Avg Price 均價 (比起 2012年12月底)
- 6月底 -2%, 12月底 -10%
3. 分區獨立屋 MLS HPI 指標價 (比起 2012年12月底)
- 溫西 Vancouver W:6月底 -3.3%,12月底 -10%
- 列治文 Richmond:6月底 -3.5%,12月底 -9%
- 溫東 Vancouver E:6月底 -3.3%,12月底 -8.0%
- 南本拿比 Burnaby:6月底 -3.5%,12月底 -8.5%
- 高貴林 Coquitlam:6月底 -3.3%,12月底 -8.0%
4. 中長期預測: 2013只是大溫數年跌幅中的第1-2年 。 目前大溫從頂點下跌的速度比當年壹些美國城市還劇烈.
以下為壹些圖表:
A. 大溫歷史成交量 (2013-1月更新)
- 今年壹月為拾多年來第贰低,僅次於2009。
B. 大溫歷史總房源
- 今年壹月為拾多年第贰高,僅次於2009。
但我們會見到2013年春帶來2009年般的大逆轉嗎?
讓我們先看看加國央行在2008-2009作了什麼舉動:
第壹,財長經過CMHC, 幫銀行擔保了手上大量的房貸風險,進而促進銀行借出新房貸。
www2.macleans.ca/2012/...k-bailout/
但CMHC已瀕臨房貸擔保的限額 ($600B) , 而政府計劃不再提高此額度。
CMHC未來幾年的財務規劃已假設將以極大幅度縮緊借貸。
第贰,央行為了刺激經濟,大幅減息:
2008-5月到9月的prime rate 利息為4.75%
2008-10月減息 0.75%.
2008-12月再減息 0.50%
2009-1月 再減息 0.50%
2009-3月 再減息 0.50%
2009-4月 再減息 0.25%, prime rate 降到 2.25%
在半年利息降了2.5%
2012-8月的prime rate 為3%
央行壹再表態"利息將上升"
即使不升,我們在未來壹年不會再見到大幅度的降息。
即使經濟面臨極度嚴峻的挑戰,央行若真得必須降息,頂多降0.25-0.5%。
所以,GF預測2013年我們將見到房價繼續腐蝕。
雖然不會跌得像08年下半地猛,但跌勢將持續遠超過區區半年。
GF 繼續預測大溫房價跌勢將維持: 樂觀估計3年, 悲觀估計 大於6年
[物價飛漲的時候 這樣省錢購物很爽]
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