[闪腰侠谈物管] 自住业主:慎选可短期出租的投资公寓
文/ 北美中文网网友“闪腰侠”
现在越来越多的公寓还有城市屋打着投资物业的招牌上市,出于职业关系不得不给大家提个醒,一定要特别小心那些允许短期出租的投资公寓。这类投资公寓短期效益可能不错,但是有特别多的隐患而且最终会影响你今后卖房的卖价。
尤其是准备买公寓自助,看见投资公寓的照片,劝你直接走过路过错过,如果买了,请自求多福。
不多说,单是几个关键点需要列出来供大家参考和思考:
(1)目前很多开发商在注册楼盘的时候都会同时注册rental disclosure statement,允许所有业主无限制的出租,分契物业法修改了以后,此出租无限制的条款是适用于所有业主(在法律修改前,仅仅适用于第一手业主,也就是从开发商处买房的)。
(2)打着投资公寓招牌的开发商都一般都不会在楼盘开卖前先行通过“禁止短期出租"bylaw,否则所谓投资就少了个大卖点。
(3)如果开发商没有先行通过”禁止短期出租”的bylaw,此后如果需要通过“禁止短期出租”的bylaw需要在物业大会的时候3/4票通过。所谓允许短期出租,其实也就是BYLAW没有说“不允许短期出租”,读bylaw的时候请切记。
(4)所有打着投资公寓招牌的楼盘,基本上百分之50以上的业主都是投资客,也就是业主不在那里出,单位是拿来出租的。
(5)你觉得占全体业主百分之50以上的投资类业主会让你大楼通过限制短期出租的Bylaw么?如果你买个公寓准备短期出租给小留还有新移民的,你会允许大楼通过这类bylaw么?
(6)很多投资类公寓压根就是交给开发商指定的rental manager来管理然后保证你的投资回报率,你觉得次拥有大量业主票的rental manager会让你们大楼通过该bylaw来影响自己的收入么?
对于短期出租的害处,主要还是相对于自住的业主:
公寓人员复杂,短期出租必然伴随着分租合租,大楼的门禁无法保证,小区的公共娱乐设施被滥用,late night party,乱扔垃圾,就算大楼小区有live in building manager,也根本管不过来,人家不是24小时工作。由于投资类业主不在公寓住,一旦发生事需要层层转交。
碰上不止一次,楼下业主投诉邻居半夜开party,结果根据法规需要先发警告信。警告信发了,结果人家是短租换人了,换了一家新登陆的移民,半夜小孩不睡觉在阳台乱喊。警告信再发,等业主找到了,租客也换了。
允许短租的投资大厦的治安和环境通常很差,停车场的车被砸每星期都会有,加了保安摄像头也没用,而且会由于加拿大的隐私法带来更多法律纠纷。
当一个物业小区,无论是公寓还是城市屋,如果大部分的住客都是对小区不care的人的时候,无论物业公司还有业委会多努力,大部分的精力都会被消耗在处理日常纠纷和安保问题上。无论你开发商宣传的有多动人,当你自住一段时间后,很可能会祈祷赶紧把房子卖了搬走。
而当大部分自助的业主都准备搬走的时候,那么谁还会希望参加到业委会呢?物业公司仅仅是业委会的代理,如果你连业委会都没人参加,又有谁来监督物业公司??自己管理????笑话
所以,如果是准备买房自住的,为了你的家庭幸福和今后的稳定,在没有特别的原因的情况下,看见允许短期出去的投资公寓,还是尽量绕行。另外奉劝投资公寓的朋友,为了自己长期的收益,还是尽量多找些长期稳定的租客。如果我只租你的公寓2,3个月,你觉得我会在乎你小区景观里的花花草草,我也懒得理你的邻居,反正下个月我就搬走了。
现在允许短期出租的投资盘特别多,这已经是在房市下挫时候的趋势。切记切记,三思三思。
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