[闪腰侠谈物管] 买卖物业 如何正确地阅读物业会议记录
(北美中文网报道) 许多业主或准业主都明白，在买入地产物业的环节中，有一项是需要仔细阅读目标物业的会议记录。物业会议记录到底包括哪些内容？到底该如何读取？阅读的时候有哪些要点需要特别注意？本网特编发北美中文网网友“闪腰侠"《为何阅读物业会议记录对于买卖双方都如此重要》一文，供读者参考。
《为何阅读物业会议记录对于买卖双方都如此重要》
By 北美中文网网友“闪腰侠"
总体来说，小区物业的会议(Strata Meeting)分为三种：一是业委会会议记录(Council Meeting，简称为 CM)；二是年度全体业主大会( Annual General Meeting，简称AGM)；三是全体业主特别大会( Special General Meeting 简称SGM)。
AGM每年一次，SGM不定期，CM或每月一次或几个月一次，基本上取决于物业的大小，一般来说越大的物业CM越频繁。对于每年CM的次数法律并没有规定，因此完全取决于业委会以及物业管理公司的合同中是如何约定的。
一般来讲，小区物业的买家都需要通过地产经纪获得该小区两年内的小区物业会议记录。不过，实际生活中通常很多买家因为英文障碍或者其他原因，并没有仔细阅读，另外也有可能某些经济人也没有完全尽到仔细浏览会议记录并告知买家的义务。
此外，还需要强调的一点是，对于AGM和SGM，买方应注意要求自己的经纪人不只提供会议记录，也要提供AGM 和SGM会议文件（meeting do*****ents, including agenda and resolutions)。简单的来说，会议记录只是告诉你会议上讨论什么了，以及结果如何。而会议文件则是开会前发给每个业主的会议议程资料，也向业主交待有什么东西要讨论，以及为什么要讨论。
先说说察看会议记录及相关资料对卖家为什么是重要的。一般而言，基本上一种对买家重要的信息，同时也会意味着对卖家有着同样的重要性。另外，会议记录不只是买卖房产时候会用到，在你申请房屋贷款的时候当然也要用到——因为贷款公司也需要看到你购买的目标物业的资金状况、房屋维修状况等信息。
因此，有些会议记录如实地反映了大厦存在严重的漏水现象、墙皮脱落以及闹木工蚁什么的，银行看到这种情况，轻易就不会向业主贷款（HSBC就比较严)。买家自然也不会把你的房子做为第一选择。
有时候你的单位漏水，上报给管理公司，管理公司派人检查发现是屋顶漏水，在下次的会议记录中如实地将您的单元号写在了会议记录里，又同时“无情”地披露了你家屋顶有漏水。而这些信息一旦被那些对购买你的房子有兴趣的潜在买家看到了，至少也会开始砍价了吧。
下面简要介绍一下上述三种会议记录对买家的重要性，以及买家需要重点查看的内容。
一、阅读SGM的要点
通常是用来讨论征收special levy （特别收费）以便进行一些特别的工程项目，或者推动特别议案，例如更改bylaw (物业条规）或者更改小区公共区域规划等。因此，对于买家来讲，一定要特别留意你要购买的物业是否在最近的两年内开过SGM、召开特别会议的目的、议程是什么,以及开会的议程是否最后通过。
举个例子，假使你的经纪人告诉你，你要买的公寓没有special levy，而且除了每个月的物业费以外你不用担心其他收费。但是，如果你仔细翻看会议记录，你也许会发现，在一年前该小区召开过SGM，通知大厦的房顶有重大问题，需要集钱修房顶。但是会议被大部分业主否决了。这个时候你就知道，虽然现在没有special levy, 但是修屋顶这种事情，既然已经发现了问题，今后早晚也要修。这个时候你就要三思了。
再例如：小区曾经召开SGM，后来会议通过特别议案，同意将一部分花园改造成儿童游乐场所，如果你仔细察看SGM，你可能会发现该儿童游乐场就在你家窗户根下。这个你也要三思了。
之所以召开SGM，是因为它所讨论的几乎所有议程都需要3/4、甚至是全体业主同意才可以通过，因此涉及的是全体业主的利益。
好在SGM通常几年都开不了一次，相信只要有心人都不会放过仔细阅读的机会。怕的就是你不读，或者你的经纪人不在乎。
二、阅读AGM的要点
AGM每年开一次，其实它的部分功能和SGM一样，因为是全体业主出席，所以一些重大的议题都会在会上讨论并表决。因此买家也要如同SGM一样对这些议题有所留意和研究。
AGM最基本的议题就是对新一年度的预算案进行表决通过，以及选出新一届的业委会成员。在会议记录中会附上一张已经通过了的预算表，以及每个单位的物业费表格。单位面积越大所负担的物业费也就越高。
因为你会从经纪那里拿到两年的会议记录，所以应该就有两年的AGM会议记录，看看今年的预算比去年的物业费涨了多少，主要涨在哪里？是大厦保险费，还是维修费。如果你看到有某项预算突然涨了百分之25以上，最好问一下你的经纪到底怎么回事。
还有要特别留意紧急储备金（CRF）的预算。一般来讲，CRF是total expenses的百分之十.如果你发现今年的CRF预算超过total expenses预算百分之十以上，最好还是搞清楚是为什么。
例如：某物业今年AGM的预算案中，用于维修漏水的预算突然比去年增加了百分之30，这个会有一定的几率说明，小区物业在去年中发现有普遍的漏水现象，因此今年特别提高漏水预算，以免预算不足。
再例如，今年CRF预算是total expense的百分之二十。经过仔细调查才发现，原来小区前些年私自挪用过CRF但是一直没有按照法律规定按时归还，因此今年特别增加CRF预算以便弥补过往失误。
三、阅读Council Meeting的要点
CM顾名思义是业委会会议。根据物业的大小和管理事务的多寡，CM的次数当然有所不同。另外物业管理公司的合同也会说明一年开多少次CM。当然如果有紧急情况发生，一个月开两次的情况也有过。
很多人忽视CM 会议记录的重要性，但是恰恰相反，一份好的，或者说是正确反映事实的CM会议记录反而更为重要。
CM按照实体内容大体分为三部分：一是物业财政报告(Financial Report);二是上次开会跟进事项(Old Business)；三是上次开会后新发生的事项(New Business)。
首先，Financial Report主要是展示物业的财务状况，买家需要特别留意物业的资金储备。诸如operating fund (营运帐户）、CRF （紧急储备金），A/R （应收未收帐），A/P （应付未付账）以及 Special Levy （如有的话)。
总体来说，除了A/R 和 A/P（应该越靠近零越好），其他的帐户应该钱越多越好，证明小区资金充足，尤其是CRF账户充足的话，以后一旦物业有紧急大维修的话，业主也可以少出（或者不出）很多钱。
另外CRF应该每个月都应该有增长的，所以买家要对比上次CM会议记录来查看，
其次，Old & New Business。买家需要看看在这些事项里，有没有涉及到自己要买的物业的问题，例如漏水、投诉、罚款等等。通过这些事项，你会了解到你要买的这个物业所处的是什么样的小区，有没有特别麻烦的业主，有没有麻烦的民事纠纷，小区的业委会的处事态度和工作效率等等。
一般来说CM会议记录不会很长，通常2-3页，所以2年的会议记录也就不到40页吧，刨除掉程式化语言和头尾，估计有个两天足够看完了。看完以后，您就会对自己所中意的小区有个非常广泛的了解了。
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